Год с отмены льготной ипотеки: девелоперы наращивают строительство, накапливают нераспроданное жилье и входят в зону риска

John Hejduk. Wall House 2 (A. E. Bye House) Project, Ridgefield, Connecticut (Isometric). 1973

 

 

Июнь 2024 года стал последним месяцем действия базовой программы льготной ипотеки. В течение года после отмены субсидирования программы объемы кредитования на первичном рынке снизились почти в три раза — с 475 млрд до 167 млрд рублей в месяц, одновременно с этим сокращался спрос на новое жилье. При этом объемы строительства в целом по России не сократились, площадь возводимых новостроек выросла на 2,6%, достигнув показателя в 117,6 млн кв. метров. Большинство крупнейших городов России нарастили объемы стройки значительно — на 10% и более, что привело к рекордному росту нераспроданных площадей. Последнее грозит девелоперам финансовыми проблемами.

 

Аналитический центр «Движение.ру» изучил, как за год после отмены базовой программы льготной ипотеки изменились объемы строительства в российских городах-миллионниках.

 

Прирост строительных площадей в большинстве крупнейших городов значительно обогнал средний показатель по России (по стране рост составил 2,6%, со 114,6 млн м² до 117,6 млн м²). Рекордсменом стали Нижний Новгород, преодолевший планку в миллион квадратных метров с ростом почти на 42%, и Омск (+20,4%).

 

Среди городов с крупнейшими площадями текущего строительства значительный их рост зафиксирован в Тюмени и Казани (+17%). В Ростове-на-Дону за минувший год объемы строительства превысили три миллиона квадратных метров (+13%), в Екатеринбурге — пять миллионов квадратных метров (+11%).

 

 

Площади текущего строительства в крупнейших городах России (июнь 2024 г./июнь 2025 г.), тыс. м²*:

 

* Источник данных здесь и далее: Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС). Показатель отношения распроданности к стройготовности жилья в 2025 году взят по состоянию на апрель 2025 года (актуализация показателя происходит 11 числа каждого месяца).

 

 

Существенно сократились объемы стройки только в двух миллионниках — Санкт-Петербурге и Краснодаре. В Северной столице этот показатель в 2025 году демонстрировал минимальные значения за всю историю, колеблясь в границах 5,2–5,6 млн м².

 

«Объемы строительства в Санкт-Петербурге непрерывно сокращаются с 2020 года, когда площади новостроек достигали 12 млн кв. м. То есть стройка в городе за пять лет сократилась более чем вдвое. Тут нужно учитывать, что значительная часть строящегося для петербуржцев нового жилья административно располагается в районах, относящихся к Ленинградской области (например Мурино, Новое Девяткино Свердловское поселение, Новоселье, и так далее), там мы видим прирост в границах 7–8% год к году с 3,9 до 4,2 млн кв. м, но он, конечно, не компенсирует столь существенное сокращение строительства по городу», — говорит руководитель Аналитического центра «Движение.ру» Ян Гравшин.

 

Пик строительства в Краснодаре фиксировался в 2023 году, когда объемы текущего строительства в городе превышали 7 млн м², с тех пор столица Кубани сокращает строительные площади. Несмотря на это, в городе накопился рекордный объем нераспроданного жилья, а показатель отношения распроданности к стройготовности за год достиг критически минимальной отметки в 48% (−25 п.п. год к году).

 

Отношение распроданности возводимого жилья к его стройготовности показывает, успевают ли застройщики продавать возводимое ими жилье для минимизации затрат на обслуживание проектного финансирования. Госкорпорация ДОМ.РФ считает нормальным для рынка отношением распроданности к стройготовности в границах 70–80%. Дальнейшее снижение грозит тем, что у застройщиков могут возникнуть трудности с погашением долгов по проектному финансированию из-за высокой ставки, связанной с недостаточным наполнением эскроу-счетов.

 

«Непрекращающийся рост объемов строительства в миллионниках сопровождается снижением показателя отношения распроданности к стройготовности по всем крупным рынкам, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга (без учета территорий, административно относящихся к Ленинградской области, там показатель составляет 61%). Если в июне 2024 года в зоне риска (с показателем менее 70%) у нас находился один город, то сегодня мы видим там уже 11 городов по состоянию на апрель 2025 года, и эта тенденция носит явный негативный характер», — отмечает Ян Гравшин.

 

 

Изменение показателя отношения распроданности к стройготовности по крупнейшим городам: