Предынвестиционный анализ земельных участков

 

 

Комплексный предпроектный (предынвестиционный) анализ земельных участков — это сложная,  многопрофильная оценка участка с целью определения его пригодности для конкретного девелоперского проекта. Елена Шикалова, директор проектной компании «АС-Проект», член совета СРО «Межрегионпроект» рассказала порталу TEHNE, как инвесторам и девелоперам избежать ошибок при выборе земельного участка под застройку.

 

«АС-Проект с удовольствием работает с заказчиком на самом начальном этапе строительства. Любое строительство начинается с приобретения или оформления в аренду земельного участка, на котором будет строиться объект. И тут возникают у инвестора первые сложности: как понять подходит ли участок под тот объект, который инвестор собрался строить — будь это жилой дом, либо общественное здание или же  здание промышленного назначения? И здесь мы, как проектная организация, уже можем прийти на помощь, проведя градостроительный анализ, который необходим к рамках комплексного предпроектного анализа земельного участка», — говорит Елена Шикалова.

 

 

 

 

Предынвестиционный анализ обязательно включает тщательное изучение инвестором следующих вопросов:

 

1. Юридический статус и права собственности. Это помогает избежать таких проблем, как покупка земли с неопределенным правом собственности или существующими юридическими спорами по поводу ее принадлежности.

 

2. Зонирование и правила застройки. Анализ разрешенных видов землепользования и плотности застройки позволяет избежать покупки земли, которая не подходит для предполагаемой цели. Например, не следует покупать или арендовать землю предназначенную для сельскохозяйственного использования, когда вы хотите построить жилой комплекс.

 

«Ошибка здесь может быть связана с тем, что функциональная зона и разрешенное использование участка не предполагает строительство запланированного объекта. В этом случае инвестор столкнется с длительной и не всегда возможной процедурой перевода земли под другое назначение», — указывает Елена Шикалова.

 

3. Доступ к инженерной инфраструктуре и охранные зоны инфраструктуры. Отсутствие доступа к необходимой инфраструктуре может кратно увеличить затраты, а наличие обязательных охранных зон может сильно сократить площадь территории, предполагаемой для застройки.

 

«Возможна такая ситуация, когда на участке необходимо оставить охранную зону газопровода, который находится за границей участка, но при этом размещение объектов в ней запрещено и под застройку остается значительно меньше земли на приобретаемом участке, чем планировал инвестор при покупке. Например, инвестор хотел построить склад на 10 000 м², но сможет реализовать склад только на 5 000 м². Проект, на который он рассчитывал, не сложится именно с финансовой точки зрения»,— пояснила Елена Шикалова.

 

4. Оценка экологической ситуации. Проведение оценки позволяет избежать покупки земли, которая загрязнена или непригодна для строительства из-за таких факторов, как состояние почвы, природные опасности, среда обитания диких животных и т.д. Восстановление и смягчение последствий подобных проблем может обойтись очень дорого.

 

«Могут оказаться неподходящими рельеф или почва и инвестору придется дополнительно тратиться на дренажные системы или сооружения подпорных стен, или необходимы проекты сокращения санитарно-защитной зоны или какие-то дополнительные мероприятия, что тоже надо учесть как увеличение затратной части финмодели. Все эти и многие другие факторы ведут к удорожанию и увеличению срока окупаемости проекта», — рассказывает Елена Шикалова.

 

5. Местоположение и район. Геомаркетинг или анализ местоположения и окружающего района помогает избежать строительства объектов в районах, которые не будут привлекать клиентов, арендаторов или покупателей. Местоположение играет ключевую роль в успехе многих проектов в сфере недвижимости.

 

6. Финансовая модель. Проведение объективной оценки земли помогает избежать уплаты чрезмерно высокой стоимости. Кроме того, определение способа финансирования покупки земли и последующего развития территории позволяет избежать невозможности завершить проект из-за неверной модели финансирования.

 

 

 

 

В целом, предпроектный анализ помогает оценить многие риски и неопределенности, связанные с покупкой земли. Выявляя проблемы на ранней стадии, инвесторы могут принимать более обоснованные решения и избегать потенциальных ошибок, которые могут оказаться очень дорогостоящими в будущем. Проведение тщательного комплексного анализа является залогом успешного инвестиционного проекта.

 

«Более 10 лет компания ООО «АС-Проект» успешно предоставляет услугу градостроительного анализа участка, который необходим в рамках комплексного предынвестиционного анализа земельного участка. Мы вместе с инвестором  смотрим границы земельного участка, документы на земельный участок, градостроительные ограничения , также делаем предварительную посадку, схему генплана на участке под застройку, определяя его основные технико-экономические показатели. Для чего они нужны? Для того чтобы инвестор мог составить финансовую модель своего объекта и понять расходную часть на реализацию проекта на строительство объекта, а также какую выручку и прибыль он может получить, и стоит или нет ему начинать проект», — рассказывает Елена Шикалова.