За год число регионов, вошедших в зону риска затоваривания рынка жилья, удвоилось. Застройщикам грозят дефолты

© Siu Hang Andrew Tsang. Image Courtesy of Sony World Photography Awards 2024

 

 

Отношение распроданности к стройготовности — ключевой показатель рынка жилищного строительства, отражающий сбалансированность продаж застройщиков, за минувший год в среднем по России снизился с 85% до 73%. В большей части регионов с крупнейшими объемами строительства этот показатель сейчас ниже 70% на фоне существенной отрицательной динамики, девелоперы реализующие проекты на этих территориях, строят жилья больше, чем в состоянии продать, а значит могут столкнуться с проблемами, связанными с недостаточностью наполнения эскроу-счетов и, как следствие, дорогим в обслуживании проектным финансированием.

 

По состоянию на май 2025 года в России оставались нераспроданными 36,4 млн м² строящегося жилья при общем объеме строительства 116,5 млн м², что составляет 31% распроданности. В мае 2024 года показатель был на уровне 34% (нераспроданными оставались 37,9 млн м² строящегося жилья при общем объеме строительства 110,6 млн м²). Снижение за год в среднем по стране составило 3 п.п.

 

Более значительное сокращение произошло по показателю отношения распроданности к стройготовности жилья, в среднем по России он снизился на 12 п.п. — с 85% до 73%, приблизившись к границе в 70%, переходить которую нежелательно.

 

«Отношение распроданности возводимого жилья к его стройготовности показывает, успевают ли застройщики продавать возводимое ими жилье для минимизации затрат на обслуживание проектного финансирования. Госкорпорация ДОМ.РФ считает нормальным для рынка отношением распроданности к стройготовности в границах 70-80%. Дальнейшее снижение грозит тем, что у застройщиков могут возникнуть трудности с погашением долгов по проектному финансированию из-за высокой ставки, связанной с недостаточным наполнением эскроу-счетов. То есть перестанет сходиться в плюс экономика проектов. Сейчас мы видим, что в целом Россия приближается к отметке в 70%, а по многим регионам ситуация обстоит еще хуже», — объясняет руководитель Аналитического центра «Движение.ру» Ян Гравшин.

 

Из 26 российских регионов с объемами текущего строительства от одного миллиона квадратных метров только два продемонстрировали положительную динамику показателя отношения распроданности к стройготовности за минувший год — Москва (+2 п.п.) и Санкт-Петербург (+7 п.п.). В остальных субъектах показатель снижался, а максимальное падение продемонстрировали Пермский край (−32 п.п.), Красноярский край (−28 п.п.) и Тюменская область (−27 п.п.).

 

В мае 2024 года в семи российских регионах с объемами текущего строительства от миллиона квадратных метров показатель отношения распроданности к стройготовности был ниже 70%. В мае 2025 года число таких регионов удвоилось — до 14 субъектов.

 

Наиболее негативная ситуация сложилась в Краснодарском крае (45%), Челябинской (49%) и Воронежской (51%) областях.

 

 

Отношение распроданности к стройготовности, май 2024 г./май 2025 г., цветом отмечены регионы, где показатель составляет 70% и ниже, субъекты с текущими объемами строительства от 1 млн м² Данные: Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС):

 

 

 

На фоне снижения показателя отношения распроданности к стройготовности большая часть рассматриваемых регионов (18 из 26) за минувший год нарастила объемы строительства. Некоторые из них продолжают существенно наращивать площади возводимого жилья при сильном сокращении показателя. Это Ростовская (+30%), Свердловская (+20%) и Тюменская (+17%) области и Пермский край (+14%).

 

 

Изменение объемов строительства и изменение показателя отношения распроданности к стройготовности, май 2024 г./май 2025 г, субъекты с текущими объемами строительства от 1 млн м² Данные: Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС):

 

 

 

«Регионы, наращивающие объемы текущего строительства при отрицательной динамике распроданности, вызывают особое беспокойство. До середины 2024 года рынок питался за счет льготной ипотеки, корректировка программ господдержки отрасли привела к тому, что мы видим сейчас, а ничего хорошего мы не видим. Рынок замедляется, продажи сокращаются, рост доходов населения тормозится, никаких существенных новых мер господдержки мы не ожидаем. При сохранении положительной динамики наращивания объемов строительства уровень показателя распроданности к стройготовности неизбежно продолжит падать. При негативном прогнозе застройщики могут столкнуться с рисками дефолтов по своим обязательствам», — резюмирует Ян Гравшин.