Стандарт комплексного развития территорий : Книга 2. Стандарт развития застроенных территорий. — 2020

Стандарт комплексного развития территорий : Книга 2. Стандарт развития застроенных территорий / Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, ДОМ.РФ, КБ Стрелка. — [Б. м., 2020]. — 231 с. : ил.

Стандарт комплексного развития территорий — методическое руководство по развитию застроенных территорий и освоению новых. Рекомендации по формированию облика города и сохранению его исторической застройки при экономически выгодном использовании в современной жизни.

Стандарт был разработан Минстроем России и ДОМ.РФ вместе с КБ Стрелка по поручению Председателя Правительства РФ. Руководство ляжет в основу усовершенствования нормативно-правовой базы в области градорегулирования и архитектурного проектирования.

В разработку Стандарта были вовлечены более двухсот экспертов из 14 стран, из российских и международных исследовательских университетов, технологических и инжиниринговых компаний, проектных бюро и архитектурных студий.

Стандарт состоит из 6 книг и 4 каталогов, которые образуют комплексную базу инструментов по формированию и преобразованию территорий жилой и многофункциональной застройки.

Книга 2. Стандарт развития застроенных территорий определяет направления по развитию территорий сложившейся жилой и многофункциональной застройки, в том числе:

подробно рассматривает пять типов существующей городской среды, наиболее распространенных в городах России;
определяет основные подходы к преобразованию территорий сложившейся застройки в зависимости от типа существующей городской среды;
предлагает методику регулирования планировочных и объемно-пространственных характеристик застройки (предельных параметров разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства на земельных участках).

СОДЕРЖАНИЕ

О СТАНДАРТЕ 6

Область применения Стандарта 7

Книги Стандарта 8

Целевые модели Стандарта 10

Типы городской среды 14

ЧАСТЬ 1 ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ 20

Глава 1 О развитии застроенных территорий 22

Глава 2 Глоссарий 24

ЧАСТЬ 2 ЭВОЛЮЦИОННОЕ РАЗВИТИЕ ЗАСТРОЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ 26

Раздел 1 Сценарии эволюционного развития застроенных территорий 28

Глава 3 Стабилизация 30

Глава 4 Рост 32

Глава 5 Сжатие 34

Раздел 2 Развитие застроенных территорий в индивидуальной жилой городской среде 36

Глава 6 Ключевые параметры индивидуальной жилой среды 38

Глава 7 Сценарии развития территории 40

Стабилизация 42

Рост 46

Раздел 3 Развитие застроенных территорий в среднеэтажной микрорайонной городской среде 50

Глава 8 Ключевые параметры среднеэтажной микрорайонной среды 52

Глава 9 Сценарии развития территории 54

Сжатие 56

Рост 60

Раздел 4 Развитие застроенных территорий в многоэтажной микрорайонной городской среде 64

Глава 10 Ключевые параметры многоэтажной микрорайонной среды 66

Глава 11 Сценарии развития территории 68

Сжатие 70

Рост 74

Раздел 5 Развитие застроенных территорий в советской периметральной городской среде 78

Глава 12 Ключевые параметры советской периметральной среды 80

Глава 13 Сценарии развития территории 82

Стабилизация 84

Рост 88

Раздел 6 Развитие застроенных территорий в исторической смешанной городской среде 92

Глава 14 Ключевые параметры исторической смешанной среды 94

Глава 15 Сценарии развития территории 96

Стабилизация 98

Рост 102

ЧАСТЬ 3 ОБЪЕМНО-ПРОСТРАНСТВЕННЫЙ РЕГЛАМЕНТ 106

Раздел 7 Регулируемые параметры ОПР 110

Раздел 8 Шаблоны зон ОПР 126

Раздел 9 Решения уличного фронта 148

ЧАСТЬ 4 АЛГОРИТМ РАЗРАБОТКИ ОБЪЕМНО-ПРОСТРАНСТВЕННОГО РЕГЛАМЕНТА 166

Шаг 1. Определение границ территории для разработки ОПР 170

Шаг 2. Предпроектный анализ 173

Шаг 3. Формирование эскизной схемы зонирования и палитры зон ОПР 180

Шаг 4. Определение перечня регулируемых параметров 185

Шаг 5. Определение значений предельных параметров застройки 189

Шаг 6. Составление карты градостроительного зонирования 192

ПРИЛОЖЕНИЕ 1 МЕТОДИКА ОТБОРА И ОБЗОР ТИПОВ ТЕРРИТОРИЙ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ 196

ПРИЛОЖЕНИЕ 2 МЕЖЕВАНИЕ ТЕРРИТОРИЙ 226

Подходы к межеванию территорий 228

ОБЛАСТЬ ПРИМЕНЕНИЯ СТАНДАРТА

Стандарт комплексного развития территорий (далее — Стандарт) — это методический документ, определяющий основные подходы к формированию и развитию территорий жилой и многофункциональной застройки в соответствии с актуальными потребностями и запросами жителей, а также с учетом индивидуальных особенностей развития городов России.

Документ охватывает различные сферы пространственного развития городских территорий: формирование новой застройки на свободных участках, преобразование территорий сложившейся застройки, благоустройство открытых городских пространств, включая вопросы как проектирования, так и управления. Рекомендации Стандарта применимы как в административных границах городов различного размера, так и на территории других населенных пунктов России (поселков городского типа, сельских поселений и пр.).

Стандарт сводит воедино и уравновешивает требования различных сфер регулирования, таких как безопасность жизнедеятельности, санитарно-эпидемиологическое благополучие населения, градостроительная деятельность, планировка и застройка территории и др. На основе документа формируется комплексное предложение по совершенствованию действующей нормативно-правовой базы в сфере развития территорий жилой и многофункциональной застройки в городах России.

ЦЕЛЕВЫЕ МОДЕЛИ СТАНДАРТА

Цель Стандарта — разработка рекомендаций по формированию целостной городской среды на территориях жилой и многофункциональной застройки и повышение качества жизни горожан. Эти рекомендации опираются на приоритеты, принципы и целевые модели городской среды, установленные в Книге 1 «Свод принципов комплексного развития городских территорий».

Целевая модель Стандарта — эталонный образец территории жилой и многофункциональной застройки: совокупность функционально-планировочных и объемно-пространственных решений, описанная набором регулируемых параметров.

Целевые модели Стандарта различаются по двум определяющим параметрам:

доле помещений для объектов общественно-деловой инфраструктуры от общей площади застройки территории;
плотности застройки территории (брутто).

Оба параметра определяют ключевые характеристики качества жизни в городе: доступность объектов торговли и услуг, мест приложения труда, время ежедневных поездок на личном и общественном транспорте, безопасность и социальный контроль на открытых пространствах, эффективность использования зданий и территорий.

В зависимости от значений, устанавливаемых для определяющих параметров, Стандарт выделяет три целевые модели:

малоэтажную;
среднеэтажную;
центральную.

Каждая модель обладает собственным набором функционально-планировочных и объемно-пространственных решений и соответствующих им параметров. Благодаря этим различиям обеспечивается не только равномерно высокое и устойчивое качество жизни на городских территориях, но и возможность выбора образа жизни в ключевых его составляющих: жилье, перемещения, работа, потребление и досуг.

<...>

Глава 1. О РАЗВИТИИ ЗАСТРОЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ

Динамика урбанизации в России обусловлена активным развитием и уплотнением застройки в крупных и крупнейших городах (прогнозируемый рост городского населения до 2028 г. — 5—9%) при стагнации в средних и малых городах (прогнозируемая убыль населения до 2028 г. — 5—10%).

Крупные и крупнейшие города страны развиваются в двух направлениях. Первый тип развития — экстенсивный. В строительный оборот вовлекаются окраинные территории, свободные от застройки: сельскохозяйственные земли, озелененные территории и пр. Половина объема нового жилищного строительства в крупных городах ведется за пределами районов сложившейся застройки, на свободных участках площадью от 30 до 130 га.

Второй тип развития — интенсивный, при котором развиваются застроенные территории. К застроенным территориям относятся территории с плотно расположенными объектами капитального строительства и их участками. Уникальные территории — для которых не применяются стандартизированные подходы (объекты культурного наследия, в том числе промышленного назначения, территории, обладающие статусом исторического города или достопримечательного места, и пр.) — развиваются по индивидуальным проектам. Для всех остальных застроенных территорий выделяют два варианта развития:

революционное развитие;
эволюционное развитие.

РЕВОЛЮЦИОННОЕ РАЗВИТИЕ

Полная замена существующей застройки. Применяется при развитии территорий с низкой интенсивностью использования: промышленных и транспортных предприятий, застроенных сельскохозяйственных территорий, зон особого назначения (например, бывших военных частей), в некоторых случаях — территорий индивидуальной жилой застройки, территорий ветхого и аварийного жилья. После освобождения от существующей застройки территория развивается как свободная. Такой подход подробно рассмотрен в Книге 3 «Стандарт освоения свободных территорий». Развитие таких территорий связано с необходимостью перераспределения прав на объекты недвижимости и земельные участки. Механизмы перераспределения прав рассмотрены в Книге 6 «Руководство по реализации проектов».

ЭВОЛЮЦИОННОЕ РАЗВИТИЕ

Постепенное преобразование застройки, предполагающее частичное обновление жилого фонда и сохранение сложившегося местного сообщества. Эволюционное развитие предпочтительно для развития застроенных территорий.

Радикальные одномоментные перемены на территориях при таком подходе исключены: они требуют поэтапных преобразований, которые должны происходить не по воле одного субъекта, будь то девелопер или муниципалитет, но по мере возникновения у собственников потребности в развитии — реконструкции или новом строительстве. Такой механизм преобразований более органичен, а следовательно, и более устойчив, поскольку опирается на волю сразу нескольких субъектов развития. Параметры и функциональное назначение застройки определяются градостроительными регламентами, задающими правовые рамки для всех участников процесса.

Возможные сценарии эволюционного развития территорий рассмотрены в настоящей книге Стандарта.